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Construcción Sostenible: menores costos, mayor rentabilidad y un medioambiente más saludable

/Bancolombia/Categoria Capital Inteligente/Tendencias16-06-2017

Por: Juan Pablo Aristizábal Martínez
Especialista de Activos Inmobiliarios

Gustavo alberto Lopera Vargas
Analista Gerencia Infraestructura y Ciudades

Pablo Andrés Botero Mesa
Analista Dirección de Sostenibilidad

Bonos verdes: una excelente forma de inversión que cuida el medioambiente

El tamaño actual de las sociedades y la cantidad limitada de recursos, han conducido a que el desarrollo de las diferentes actividades humanas requiera de innovación en el aprovechamiento de las materias primas y el entorno, con el fin de generar crecimiento sostenible, amigable con el medioambiente y garantizando la satisfacción de las necesidades humanas.

En este sentido se ha visto una evolución en distintos sectores: vemos vehículos que usan diferentes fuentes de energía, equipos de tecnología con modo ahorro, construcciones con materiales reciclados y, en general, diversas innovaciones que propenden por una gestión eficiente de los recursos disponibles. También se comienza a vislumbrar una legislación de carácter nacional que busca fomentar los desarrollos sostenibles, y al mismo tiempo desde el sector financiero se comienzan a generar mejores condiciones para facilitar la ejecución de este tipo de proyectos.

Actualmente se prevé que en 20 años el crecimiento del stock de metros cuadrados se duplique. Esto resulta muy coherente, si se tiene presente que existe una estrecha correlación entre el crecimiento de las áreas construidas y el aumento en el tamaño de la población. Solo basta revisar el caso colombiano, donde se observa que la población pasó de cerca de 44 millones en el año 2006 a aproximadamente 49 millones en 2016, lo que generó la construcción de cerca de 156 millones de metros cuadrados.

Para imprimir un poco de perspectiva sobre la magnitud de esta cifra, basta con analizar el nuevo centro comercial Plaza Central (construido en Bogotá y actualmente aplica a obtener certificación LEED Silver), el cual cuenta con un área construida de 205.092 metros cuadrados, uno de los desarrollos de este tipo con mayor tamaño en el país y, según las cifras presentadas, se requerirían 600 inmuebles de esta magnitud para representar la totalidad de lo construido durante los últimos diez años a nivel país.

Como información adicional, es muy importante tener presente las cifras presentadas por el Consejo Colombiano de la Construcción Sostenible (CCCS), donde se puede observar que el entorno construido a nivel mundial es responsable del 33% de las emisiones de gases de efecto invernadero, 40% del uso de materiales y energía, y 20% del consumo de agua potable.

Todo lo mencionado, ha impactado el crecimiento de las ciudades y la planeación de su infraestructura, con miras a garantizar la sostenibilidad de nuestros esquemas sociales y económicos en el mediano y largo plazo. De esta forma hemos visto cómo cada día cobra mayor relevancia la construcción de inmuebles sostenibles, hasta el punto en que han llegado a ser aspectos diferenciales que favorecen la imagen comercial del propietario, al tiempo en que disminuyen los costos de operación y mejoran la calidad de vida de quienes ocupan dichas construcciones.

Esta realidad condujo a que recientemente se crearan lineamientos para la construcción de edificaciones sostenibles, lo que llevó a la creación de organizaciones a nivel mundial encargadas de definir lineamientos y generar acreditaciones que demuestren que las edificaciones cumplen con estándares amigables con el entorno.

Organizaciones que regulan la construcción sostenible

Desde creación del CCCS en 2008, se han fortalecido las iniciativas de construcciones sostenibles en Colombia 

De manera paralela, inicialmente comenzaron unos pocos proyectos como la fábrica de Alpina Edificio Corporativo o la Dirección General de Bancolombia, los cuales marcaron hitos a nivel nacional, pero hoy comenzamos a observar cómo el mercado muestra un interés innegable por construir proyectos sostenibles, incluso el estudio “Tendencias Globales de Construcción Sostenible 2016” indica que para el año 2018, cerca de un 38% de los desarrolladores tendrá esta tipología de construcciones.

Como muestra de esto, actualmente en el país existen varios proyectos certificados LEED como la sede de Google Colombia, Homecenter Cajicá, Aloft Hotel Bogotá Airport, Ruta N Torres A y B, por mencionar solo algunos.

En este punto, y con el ánimo de cerrar este contexto sobre la construcción sostenible, es importante tener presente que este tipo de construcción no solo hace referencia a certificaciones y sellos acreditadores. Por el contrario, en la Guía de construcción para el ahorro de agua y energía en edificaciones (de la Resolución 549 de 2015) se ha definido que “es aquella que está en sincronía con el sitio, hace uso de energía, agua y materiales de un modo eficiente, y provee confort y salud a sus usuarios. Todo esto es alcanzado gracias a un proceso de diseño consciente del clima y la ecología del entorno donde se construye la edificación”.

Este concepto cobra mayor relevancia, toda vez que ayuda a desmentir la idea de que solo es considerado como sostenible aquello que está avalado formalmente por un sello. Además, permite incluir un mayor espectro de acciones que no se encuentren limitadas a los estándares de una organización, lo que en consecuencia ayuda a eliminar la creencia de que en todos los casos se generan sobrecostos para el proyecto.

Con el ánimo de ser más precisos, el Ministerio de Vivienda ha resaltado las características típicas de las construcciones sostenibles:

  • Eficiencia energética.
  • Uso racional del agua.
  • Materiales de construcción de baja energía embebida.
  • Calidad del ambiente interior.
  • Sostenibilidad del emplazamiento, edificaciones y entorno exterior.
  • Sostenibilidad urbana.

Acerca de las certificaciones 

Para revisar un poco la actualidad de la construcción sostenible, es importante tener claro que, tal como se mencionó anteriormente, existen varias acreditaciones a nivel mundial y cada una tiene mayor o menor relevancia según la región del mundo donde se encuentren. Algunas de las más conocidas son la certificación LEED (Leadership in Energy and Enviromental Design), emitida por el USGBC; certificación BREEAM; certificación EDGE (Excellence in Design for Greater Efficiences), emitida por el IFC; WELL, otorgada por el International WELL Building Institute, Referencial CASA a cargo del CCCS.

Para generar un mayor contexto en este sentido, vale la pena detenerse a revisar un poco algunas de estas certificaciones. Inicialmente tenemos la certificación LEED, la cual es fuerte principalmente en América. Inicialmente se enfocaba en atender las necesidades del entorno estadounidense y con base en sus características medioambientales se construyeron los primeros lineamientos.

No obstante, dada su alta popularidad, en Latinoamérica se han realizado ajustes a los parámetros, de forma tal que se adapten mejor a los ecosistemas locales. De esta forma las medidas propuestas para obtener el certificado, generan un mayor impacto favorable al entorno de las edificaciones. Esta certificación cuenta con cuatro categorías: bronce, plata, oro y platino; cada una denotando un mayor grado de sostenibilidad. Para el caso colombiano, el CCCS reporta un total de 94 proyectos certificados LEED y 243 en proceso de certificación.

Entre otras certificaciones populares a nivel local, está la EDGE, creada por la IFC, entidad que participó activamente en la creación de la normativa sostenible local, situación que favorece el ajuste de sus lineamientos a los ecosistemas del país. Esta acreditación cuenta con un diferencial importante y es que busca un segmento diferente al de LEED, ya que se enfoca principalmente en proyectos de menor envergadura, incluyendo incluso proyectos de vivienda.

En este campo también encontramos el referencial CASA, promovido principalmente por el CCCS y que deriva de toda la normativa, creada específicamente a nivel nacional; este último sello fue creado en el año 2016 y tiene por objetivo fomentar y acreditar el sector de vivienda a nivel nacional.

Vale la pena resaltar que se pueden tener costos adicionales, que suelen variar entre el 4% y el 15%, de acuerdo con la certificación que se busque obtener y la categoría a la que se esté aplicando. Sin embargo, no debemos perder de vista que estos costos pueden llegar a ser más bajos si se realiza una investigación seria y una buena estrategia. Como ejemplo, existe la nueva Sucursal de Bancolombia (Carvajal) ubicada en Bogotá, la cual genera ahorros en costos operativos similares a los de un edificio certificado LEED y el sobrecosto de obra fue nulo.

Es importante mencionar que estas medidas van desde la etapa de diseño hasta el período de operación. En el diseño encontramos prácticas como la ubicación estratégica del inmueble e implantación del inmueble, el estudio bioclimático para mitigar el calor generado al interior y aprovechar al máximo la iluminación natural; también se proponen materiales y equipos que conduzcan a una reducción en consumo de agua y energía, al mismo tiempo en el que se generan espacios confortables para los ocupantes. Durante la construcción se ejecutan todas las medidas propuestas desde el diseño y se realiza una buena gestión de la obra llevando soportes ordenados de los procesos. También se mitigan las emisiones de agentes contaminantes como polvo, residuos sólidos, entre otros.

Otro aspecto que se busca en esta etapa, es optimizar las distancias de los transportes y la consecución de materiales de obra reciclados. Finalmente, durante la etapa de operación, se deberá velar por la correcta implementación de los planes propuestos, el uso adecuado de los equipos y la constante evaluación del desempeño del edificio. Esta práctica usualmente implica la propuesta continua de nuevos mecanismos y actividades que propendan por un uso eficiente de los espacios y recursos del inmueble.

Para cerrar esta descripción de las prácticas típicas, cabe mencionar que algunos casos como el de la certificación LEED, requieren de un experto en sostenibilidad supervisando y asesorando diferentes etapas del proyecto.

Beneficios  

Estos mayores requerimientos en inversión, varían según el tipo de inmuebles y la buena planeación y diseño del proyecto. Es fundamental detenerse en estas cifras y comprender que actualmente se han medido los beneficios generados por las edificaciones sostenibles y se ha logrado determinar que estos cubren ampliamente la inversión, tanto desde el enfoque financiero como desde el enfoque de beneficio ambiental y social.

En este sentido, el USGBC estima que algunos de los beneficios de los inmuebles con certificación LEED mejoran el desempeño de los edificios, reduciendo hasta un 25% los consumos energéticos, 19% menos en costos operativos, mejora la percepción de los ocupantes, presenta vacancias un 4% inferiores a la de inmuebles no certificados y en algunos países se observa incrementos de hasta el 20% en los cánones de arriendo.

Esto último aún no lo hemos observado como un efecto evidente en el mercado colombiano, pero sí se percibe que mejora significativamente la probabilidad de mejorar los índices de ocupación de los inmuebles. Por su parte, la BREEAM estima que un edificio certificado bajo su sello, recupera los excedentes invertidos en la construcción en un plazo de 2 a 5 años.

De acuerdo con la IFC, los edificios verdes deben ser considerados como una oportunidad de inversión en el mercado. Una encuesta elaborada en 69 países por la firma Dodge Data & Analytics, indica que su valor de venta es 7% más alto que las construcciones convencionales. Hoy en día, los compradores demandan mejores estándares de construcción para su vivienda y una mejor calidad de vida en cuanto a servicio y eficiencia en costo del consumo. Es por ello, que los actores de la cadena de valor de la construcción deben ampliar y mejorar su portafolio de productos y desarrollar nuevas estrategias que promuevan prácticas innovadoras en construcción sostenible.

Toda esta realidad de cifras, organizaciones y leyes, ha llevado a las entidades financieras a un punto fundamental en el que es necesario realizar una revisión profunda: ¿cómo se percibe la sostenibilidad desde los negocios de sus clientes y cuáles son los mecanismos que hacen viables la sostenibilidad? Para dar respuesta a este cuestionamiento, traemos a colación el ejemplo de Bancolombia, quien a través de soluciones de leasing, ha estudiado proyectos que suman más de $250 mil millones, durante el último año.

Esta cifra muestra una alta participación de inmuebles sostenibles en ámbitos como comercio, industria, oficinas e inmuebles institucionales, y cabe resaltar que esta cifra es estimada y puede ser mayor, debido a que algunos inmuebles pueden tener planes de gestión de ahorro energético y de consumo de agua, sin certificarlo puntualmente. Para dar respuesta a la segunda parte de la pregunta, debemos entrar a un ámbito nuevo y es la creación de leyes desde el Estado, que van en pro de la sostenibilidad, afectando las edificaciones desde diversos

¿Cómo contribuyen las leyes?  

En particular encontramos que actualmente se ha emitido el Decreto 1285 de junio de 2015, el cual tiene por objeto “establecer lineamientos de construcción sostenible para edificaciones”. Este decreto busca generar lineamientos y proponer incentivos y subsidios que propicien la construcción de edificaciones sostenibles. Además, tenemos la Resolución 549 de 2015, por medio de la cual se establecen los parámetros requeridos para gestión de ahorro de agua y energía. Esta última exige un compromiso al momento de iniciar un nuevo proyecto de construcción, hasta tal punto que ya establece exigencias para el otorgamiento de licencias de construcción para centros comerciales, hoteles, hospitales y oficinas, ubicados en ciudades con una población superior a 1’200.000 habitantes.

Sin embargo, con el cumplimiento de lo estipulado en dicho decreto, que además es obligatorio desde agosto de 2016 para Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla, y desde agosto de 2017 para el resto del país; se lograrán obtener ahorros entre el 10% y 45% sobre la línea base de consumo de agua y energía en edificaciones nuevas.

También en el ámbito normativo, encontramos el proyecto de Ley 210 de 2016, por medio del cual se proponen beneficios tributarios y se busca dar un lineamiento claro con respecto a los incentivos en financiamiento. Este proyecto aún está en estudio y por tal motivo todavía no son definitivos los lineamientos que se propondrán, por lo que es importante tener conocimiento de dicho documento, con el ánimo de anticiparse a nuevas oportunidades que puedan derivarse de esta propuesta.

Por último, también existe actualmente la Ley 1715 de 2014, que si bien está enfocada en la generación de energía renovable y la gestión eficiente de la energía, muchos de los beneficios propuestos afectan de manera indirecta las edificaciones, facilitando por lo tanto la adquisición de algunos equipos que pueden ser complementarios a las medidas de sostenibilidad aplicadas.

A modo de ejemplo, vemos que estas medidas favorecen la adquisición de equipos fotovoltaicos para la autogeneración de energía en inmuebles, permitiendo de esta forma acceder a tecnologías que de otra manera serían inviables, dados los costos de las mismas. No obstante, lo que queda claro es que hoy se generan políticas de Estado que pretenden convertir la construcción sostenible en una realidad, amparándose en exigencias normativas y buscando propiciar la inversión.

Ante todos estos esfuerzos desde las políticas de Estado, solo basta preguntarse: ¿cuál es el papel que están ejerciendo las entidades financieras para fomentar la inversión en construcciones sostenibles?

Es aquí donde se genera un diferencial interesante, debido a que hoy este tipo de inversiones que demandan recursos adicionales, requieren de un apalancamiento financiero que las hagan económicamente viables y atractivas, como es el caso nuevamente de una entidad como Bancolombia, que a través de sus diferentes frentes de negocios, ha generado Líneas Verdes que permiten obtener recursos con beneficios en tasa para aquellos proyectos de edificación sostenible, entendiendo muy bien que la sostenibilidad no se refiere exclusivamente a los sellos entregados de acreditación.

Partiendo de lo enunciado anteriormente, es muy importante tener claro que estas ventajas en costos financieros no exigen una acreditación puntual, pero sí requieren de la validación de unos criterios bien definidos, que demuestren que el proyecto presentado cumple con todas las características de ser amigable con el medioambiente y que cuenta con todas las medidas y planes de gestión requeridos para garantizar una menor afectación al entorno.

En conclusión, es importante comprender que todo lo que veníamos viendo como un valor agregado, hoy comienza a convertirse en una necesidad y según argumentan muchos expertos, mañana lo veremos como una obligación.

Como resultado tangible de esta realidad, comenzamos a ver proyectos de ley realizando exigencias en sostenibilidad, proponiendo subsidios a través de nuevas líneas de crédito, e incluso, generando deducciones en gravámenes tributarios. De esta forma, vemos como los involucrados en el ciclo de un proyecto de edificación buscan romper el paradigma actual y mostrar que la sostenibilidad es económica y técnicamente viable y que, en esta medida se encuentra al alcance de todos, no solo limitándose a inmuebles destinados a multinacionales o construidos en las grandes capitales.

Finalmente, todo esto solo tiene sentido en la medida en que cada uno de los agentes involucrados generen aportes que favorezcan la sostenibilidad de nuestro entorno y nuestras comunidades. Recordemos que cada uno de los actores de la construcción puede aportar para crear un mejor futuro para nuestro planeta.

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