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Cambiará la forma en que usamos los espacios, pero seguiremos siendo ciudadanos en algún lugar

/Bancolombia/Categoria Capital Inteligente/Opinion31-07-2020

Por María Fernanda Díaz Trujillo
Directora de Estructuración de Mercado de Capitales
Grupo Bancolombia

Los retos para el sector inmobiliario

El diario La República, CNN news, The Economist, nuestro webinar inmobiliario con Carmen Panadero, directora del Máster de Real Estate Development del IEi y todos aquellos contenidos que me he perdido vienen planteando conversaciones sobre el impacto de la pandemia en las ciudades, las tendencias que se están acelerando y el efecto inminente de ello en el sector inmobiliario. Hay de todo. ¿Qué creer?, ¿cómo actuar?, ¿qué esperar?

Impactos de la pandemia en las ciudades

Redefinición del concepto de ciudad

De un lado están las afirmaciones sobre la resiliencia que han tenido las grandes ciudades durante la historia de catástrofes y desastres económicos. Para ello citan a Nueva York y los hechos considerables que le han golpeado en el último siglo como la burbuja del punto com, los ataques terroristas, la crisis financiera y luego destacan que la ciudad ha sido capaz de reflorecerii. Asimismo, mencionan a Londres y Paris, que a través de las últimas décadas se han vuelto, no solo más activas, sino más ricas atrayendo toda clase de talento humano.

Se dice que las grandes ciudades son centros de innovación y productividad en donde las ideas brotan, donde el capital humano que las habita las lleva a niveles de productividad no comparables con aquellos donde la población es menor.

Se refuerza también la contribución de las grandes ciudades al crecimiento económico, porque no solo concentran las grandes empresas, sino que alrededor de ellas se deriva toda una actividad económica de servicios que la hace posible, y esto las convierte en una cadena de dependencias. Pero, por otro lado, estas dinámicas están siendo sacudidas por la coyuntura actual y están forzando a una redefinición de ciudad que, si bien se estaba concibiendo de manera gradual antes del inicio de la pandemia, hoy está acelerándose.

Migración de las grandes ciudades

Se discute y especula también sobre el posible cambio en las preferencias de vivienda. Se ha dicho que las grandes ciudades van a quedar vacías, que las personas van a preferir vivir en los suburbios y en zonas alejadas, porque el trabajo flexible y el teletrabajo les permitirán realizar sus funciones en la conveniencia de espacios propios, más amplios y a menor costo por metro cuadrado, a su vez que limita los riesgos de contagio.

Se habla además de una masiva migración de adultos jóvenes (estudiantes y trabajadores nuevos) hacia los hogares paternos en Estados Unidos y seguro en muchas geografías que no han documentado dicha migración, por cuenta de clases presenciales canceladas, teletrabajo o despidos laborales. Jóvenes cuya dinámica de comportamiento está lejos de lugares tranquilos y rurales.

Arrendamientos y compra de vivienda

Por otro lado, se dice que, en el gran impacto económico actual, la cadena de incumplimientos por arriendos será masiva porque las personas han quedado sin trabajo y que esto forzará una caída de precios en el segmento de vivienda y que, como consecuencia de los cierres de ciudades, (lockdowns, cuarentenas, aislamiento preventivo obligatorio), el segmento de comercio también empezará a experimentar entrega de inmuebles, incumplimientos en las rentas y cierres de negocios.

“25% de las tiendas independientes, 50% de los arrendatarios de malls y 60% de los restaurantes están presentando retrasos en el pago de sus obligaciones en Estados Unidos.” The Economist

Contrasta esto con la información de déficit habitacional que existe en el mundo y la dinámica actual del mercado de vivienda. En otro artículo de The Economist, se hace referencia al comportamiento extraño, y si se quiere inadvertido, ante la situación económica que está presentando el sector de vivienda en Estados Unidos. Según el artículo, el incremento anual en las aplicaciones de hipoteca en junio de este año llegó al 20%, cuando típicamente los precios de vivienda se desploman en recesión, pero los datos por el momento muestran lo contrario.

 

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Tendencias y nuevas dinámicas: foco para los gestores inmobiliarios

Los gestores inmobiliarios están enfrentando un reto para la industria sin precedentes. El mercado inmobiliario se presentó por décadas como un mercado estable donde los inversionistas podían obtener retornos por valorización y rentas, respaldados en el crecimiento económico, desarrollo de las ciudades, dinámicas de comercio, consumo y habitación florecientes y unos usos, por no caer en imprecisiones, en mi opinión, muy específicos y sin mayores disrupciones.

Esto último creo yo no dejará de existir, simplemente cambiará, y es allí donde reside la intención de los profesionales inmobiliarios de leer cuál será el comportamiento de las sociedades en la adopción de nuevas dinámicas para enfrentar una vida posible mientras existen riesgos de contagio de enfermedades.

No estamos ante la primera enfermedad que ha azotado la humanidad, tampoco la que más alta tasa de mortalidad ha tenido hasta ahora, estamos ante una que tiene un elevado ritmo de contagio y una dinámica y velocidad que nos ha puesto en jaque. Pero también, somos una sociedad con más herramientas que aquellas que enfrentaron las pandemias anteriores.

Los usos de los espacios cambiarán, como lo han hecho en el pasado

Durante las últimas décadas las industrias dejaron las ciudades por su alta contaminación y el alto costo de la tierra empezaba a ser una limitante de capital para su crecimiento. Recordemos, eran décadas en las que los dueños de industrias eran también dueños de la tierra donde estaban sus plantas.

Cuando las ciudades crecieron, empezó a verse afectada la dinámica de su cadena productiva. Era más fácil situarse cerca de las grandes vías para una mejor circulación de sus insumos y producción, e incluso, con los incentivos tributarios otorgados por gobiernos locales, las zonas francas se presentaban como una oportunidad para moverse fuera de las ciudades. Los lugares que dejaron grandes fábricas de cemento, metalurgia, pinturas hoy son zonas residenciales, comerciales y de uso mixto.

No se habla hoy de traer de nuevo la industria a la ciudad, pero sí estamos escuchando conversaciones sobre la necesidad de reconvertir espacios para tener centros de distribución logística de última milla, como solución al crecimiento anticipado del e-commerce, el cual se aceleró sin precedentes en los últimos meses. Hace unos días alguien afirmaba que lo que era el local de una reconocida librería en un centro comercial, hoy es un centro de distribución de libros con el personal dedicado a despachos de pedidos. ¿Cambió ya el uso? ¿Cómo cambia la experiencia de usuario?

 

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Estamos escuchando que los viajes de trabajo se eliminarán y que como consecuencia el promedio de reservas de habitaciones hoteleras caerá y que esto tendrá impacto en toda la industria de turismo, por lo que se habla de considerar la reconversión de espacios hoteleros hacia vivienda para la renta.

El parqueadero de un centro comercial hoy aloja un aforo limitado para entretenimiento a través de autocine, cosa que yo no veía desde mi infancia, hace más de 30 años, que además para complementar la experiencia, dispuso de un improvisado servicio de comidas para los visitantes. El local de comidas que hace cuatro meses atendía clientes en sitio, hoy se utiliza para la preparación de los alimentos, y estos se disponen al cliente en el carro dentro del parqueadero del centro comercial, ¿cambió el uso?, ¿cambian las necesidades de la compañía de cine y de los restaurantes?

Los grandes gestores están apresurando esas lecturas de mercado, están abriendo la escucha para entender las dinámicas de los nuevos usuarios, que somos nosotros mismos, no aparecimos de repente, solo que nos cambió esta situación, para seguir teniendo otras necesidades.

Las dinámicas inmobiliarias necesitan transformarse

Encuestas sobre el trabajo flexible en Colombia y en el exterior muestran, contrario a lo que uno podría pensar, que no todos están cómodos laborando en casaiii . Hay que ver lo retador que puede ser para familias con hijos pequeños equilibrar cada día entre la casa, el trabajo, el colegio o las vacaciones escolares. Hay personas sin espacios adecuados, sin conectividad o con limitaciones para la misma. Hay personas en situación de vulnerabilidad o jóvenes para quienes su vida profesional apenas comienza y quienes tienen la ilusión de aprender dentro del ecosistema del trabajo, ese nuevo mundo ideal que no es su casa.

Que las compañías se dieron cuenta que les conviene que sus empleados trabajen desde casa, que disminuyen costos, que las personas ahorran tiempo, gastan menos, que no habrá renta de espacios para oficina porque todos estarán trabajando desde el hogar, que por el contrario habrá demanda de más metros porque la densidad de ocupación de los espacios cambia… Yo no podría afirmar categóricamente si las compañías ahorran en costos, pienso por el contrario que hay trade offs y que, si llegaran a ver ahorros en algún lado, por otra parte, estarán experimentando gastos porque la inversión en tecnología, seguridad de información y mayor gestión pueden requerir esfuerzos superiores, eso sin hablar de los efectos en la productividad sobre la cual no hay un estudio que pueda probar que estamos siendo más productivos desde casa o lo contrario.

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Que el transporte masivo pierde porque la aglomeración se presenta como una amenaza para las personas y que ahora ellas preferirán caminar al trabajo. ¿Qué significa eso para las dinámicas inmobiliarias entonces? ¿Qué pasa si preferimos vivir más cerca para poder ir a trabajar en transporte individual? Que las calles se volverán peatonales para que las personas puedan caminar al trabajo para evitar la congestión vehicular, que las ciudades elevarán los costos de parqueadero e impondrán tarifas de ingreso a los centros urbanos para los vehículos… ¿Habrá entonces una proliferación de espacios para uso de parqueadero?

La pandemia no eliminó las oportunidades inmobiliarias. El sector deberá enfocarse en responder a las nuevas dinámicas y necesidades, según Maria Fernanda Díaz, directora de Estructuración de Bancolombia.

A mí me gusta interpretar que todos estábamos moviéndonos en unos espacios y que de repente nos dijeron, tienes que continuar, pero redefinir dónde y cómo te vas a mover para seguir con tu vida. Eso para mí lo que significa es que las dinámicas inmobiliarias cambiarán; no para que todo colapse y no haya demanda, cambiarán para dar usos diferentes a los espacios actuales y en ese diseño de reconversión habrá una interacción sociológica gigantesca en la que se sentarán a pensar antropólogos, economistas, ingenieros, arquitectos, diseñadores, profesionales de la salud y quién sabe cuántas profesiones más para definir cómo van a ser las nuevas dinámicas de ciudad.

Solo pensar que nos iremos a las zonas rurales (si fuera el caso), también es un cambio de dinámica para la cual se deberán pensar esas nuevas formas de vivir y los servicios que tienen que acompañarle, y en ello, creo estamos de acuerdo, hay un efecto en las dinámicas inmobiliarias.

Sí es seguro que veremos disminución en rentas esperadas, incremento de vacancia, retrasos en la definición de proyectos de desarrollo, reconversión de espacios, cambios en los usos, y cierta pausa en una industria que está tratando de imaginar lo que viene.

Luego veremos nuevamente como ha ocurrido, no por décadas sino por siglos, que los espacios donde el ser humano desarrolla su actividad son necesarios; que a pesar de la tecnología también requieren ser físicos, y que simplemente se evoluciona en la forma como se conciben, se consumen, cómo interactuamos alrededor de ellos como sociedad, cómo se usan y habitan, cómo se definen sus precios y, siempre, eso es seguro, tendrán algún valor.

 

Fuente:


i Commercial Property Investment. “Investors´ love affair with commercial property is being tested”. The Economist. Jun 27, 2020 edition. https://www.economist.com/leaders/2020/06/27/investors-love-affair-with-commercial-property-is-being-tested

Young adults returning home is impacting the rental market”. CNN Business. https://www.cnn.com/videos/business/2020/07/03/young-people-move-home-parents-rent-coronavirus.cnnbusinss/video/playlists/business-news/

“The UK is reopening for business; London may never be the same”. CNN. July 7, 2020. https://www.cnn.com/2020/07/04/business/london-coronavirus-economy/index.html

ii “Urban living. Great Cities after the pandemic”. The Economist. Jun 11, 2020 edition. https://www.economist.com/leaders/2020/06/11/great-cities-after-the-pandemic

iii “Las razones por las que algunos trabajadores quieren regresar a sus oficinas”. Diario La República. https://www.larepublica.co/ocio/las-razones-por-las-que-algunos-trabajadores-quieren-regresar-a-sus-oficinas-3027622

 

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