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¿Aceptaría una J como respuesta?

/Bancolombia/Categoria Capital Inteligente/Mercado de capitales20-10-2017

Por Daniel Satizabal Vélez
Gerente de Portafolio / Asset Management Grupo Bancolombia

Swap IBR: una oportunidad para abaratar el endeudamiento en pesos y eliminar el riesgo de tasa de interés

Con frecuencia encontramos inquietudes de los inversionistas de fondos de capital privado en relación con la valoración de su inversión en la etapa inicial. Al igual que en el montaje de un proyecto productivo, una empresa o negocio, hay una característica común para todos los fondos de capital privado: la curva J.

Los fondos de capital privado, al ser vehículos de inversión que otorgan financiación a proyectos o empresas en desarrollo, experimentan una etapa inicial en donde el uso del capital es exhaustivo; en esa etapa hay inversión y gasto y, por ello, en el corto plazo tienen un efecto negativo en el valor de la inversión.

La vida de un fondo de capital privado pasa por 4 etapas:

1. Levantamiento de capital y cierre

2. Inversión

3. Administración y gestión de inversiones

4. Liquidación y devolución de recursos al inversionista

En el levantamiento de capital, el gestor del fondo presenta la iniciativa a los inversionistas, invitándolos a participar de los proyectos que harán parte del fondo. Esta etapa por lo general es de alta incertidumbre en la medida en que los proyectos no están concertados o solo hacen parte de un plan de negocios.

Una vez el fondo levanta capital, etapa que se denomina de cierre, el gestor está facultado para realizar las inversiones, iniciándose así el período de inversión. En este período el uso de recursos es intensivo. Se asume que es en los primeros años del fondo en donde el capital está siendo utilizado para los proyectos. Sean estos inversión en terrenos, maquinaria, compra de activos, adquisición de deuda o gastos generales para el desarrollo de las inversiones y proyectos; es la etapa donde los recursos de los inversionistas se destinan al plan de negocios.

Gastos e inversiones al principio y beneficios a partir de la segunda mitad son las que la dan la forma de “J” a la rentabilidad de los Fondos de capital privado.

En la etapa inicial las inversiones van creciendo, hay gastos fijos y variables. Si calculamos la proporción de los gastos en relación con el valor de las inversiones realizadas en esta etapa, serán significativamente altos; si además no se ha generado retorno, el valor de la inversión es negativo y es normal. Como va pasando el tiempo, y se genera retorno, dichos gastos se diluyen en el tiempo y el valor de la inversión se tornará positivo.

Veamos el ejemplo de un fondo que invierte en desarrollo inmobiliario, es decir, construye propiedad raíz (bodegas, oficinas, espacios comerciales) para luego comercializarlos. En los primeros años, el fondo requerirá capital para realizar la compra de un terreno, la preparación del mismo y la construcción del inmueble. Aparte de la compra del terreno, todo lo que se destine a la construcción del inmueble se tratará como gasto, y solo hasta que el inmueble está terminado y operando se reconocerá el valor del activo.

Adelante, los espacios del edificio serán rentados y comenzarán a generar flujos de ingreso para el fondo, provenientes de los arrendamientos. Lo ideal es que estos superen ampliamente los gastos (etapa de administración). Al final de la vida del fondo, el inmueble se estabilizará llegando a una ocupación determinada y se buscará un inversionista interesado en adquirirlo como un activo de renta. Al realizar la venta del inmueble (etapa de liquidación), se conocerá la rentabilidad real de la inversión, y los recursos iniciales, más los rendimientos, serán devueltos a los inversionistas del fondo.

Flujos de caja FCP

Por lo tanto, al invertir en un fondo de capital privado se debe considerar:

  • Que es un activo ilíquido, en el que se debe estar dispuesto a mantener la inversión hasta el vencimiento (típicamente alrededor de 10 años). Aunque en teoría la inversión se puede enajenar durante toda la vida del fondo, es necesario encontrar un comprador y un precio justo para la transacción, lo cual toma tiempo.
  • Que está destinado para inversionistas con un apetito de riesgo alto, dado el tipo de activos subyacentes en los que se invierte.
  • Que una “J” puede ser una respuesta válida cuando le reporten el valor de su inversión.

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